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                    貴州評估公司告訴您:土地評估的兩種方法

                    發(fā)布時間:2023-08-04

                         土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法,在掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上,根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性,按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動中的一般收益狀況,考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式,土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點(diǎn)的價格的過程。

                         貴州土地評估的兩種方法:

                         (一)市場比較法

                         市場比較法是土地估價中基本、常用的估價方法,也是通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理,將待估土地與具有替代性的,且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較,并對類似土地的成交價格作適當(dāng)修正,以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,在同一市場上,對于具有相同效用的商品,應(yīng)該具有相同的市場價格,即具有替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個以上商品會因?yàn)橄嗷ジ偁幎蛊鋬r格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價格進(jìn)行修正,求得待估宗地的價格。

                         (二)收益還原法

                         收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益,以一定的土地還原利率還原,以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性,因而人們可以期待外來的土地收益。貴州評估公司當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時,它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講,具有永續(xù)性的財產(chǎn)都可以出售,即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產(chǎn)的現(xiàn)值,亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價值。其簡單意義就是,投資購買一塊土地而獲得的純收益,在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。

                         由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果,土地只是其中的要素,還有人類勞動、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等,因此,土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量,或其應(yīng)得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的,理應(yīng)歸土地所有者所有,因此,它就是地租。

                         收益還原法一土地純收益的確定為前提,因此,它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價。

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                    關(guān)鍵詞:貴州評估,貴陽評估,貴陽資產(chǎn)評估公司